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房地合一稅是蝦米?　大律師說給你知

2015-06-06

社會組

(記者張森台北報導) 稅制究竟應如何改革，才能實現居住正義？今年開徵的房屋稅有那些調整，對投資型及自用型民眾有那些影響呢？週日晚上六點到七點FM89.3快樂聯播網《刑男大律師》節目，邀請到德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群就目前台北市調漲房屋稅率徵收囤房稅及房地合一稅制最新現況，為聽眾專業剖析。

花敬群表示：房屋稅條例於103年5月20號立法院完成三讀確定，針對非自用住宅調高稅率，夫妻及未成年子女擁有三戶以下的自用住宅採用1.2%的低稅率；擁有第四戶以上，絕大部分的縣市對於第四戶以上都是採1.5%的單一稅率；台北市則對持有第四戶及第五戶採2.4%稅率，第六戶以上則用最高稅率3.6%來課稅。
花敬群說明，台灣長期以來不動產的持有稅，意即房屋稅和地價稅嚴重偏低。以過去稅制，一間價值1000萬的房屋，在台灣一年要繳房屋稅加地價稅大概8000塊錢左右。但同樣房子在美國，一年大概要繳13萬。由於持有稅太低，等待漲價的成本很便宜，無形中鼓勵大家囤房等待漲價。價值1000萬的房屋，漲1%或2%，就是10萬20萬，卻只花8000塊的成本賭注下去賭，而且贏面很大，也因此炒房囤房會變成全民運動。
新的評定現值是只針對103年7月1日以後完工的房子才適用。再加上新增的囤房稅，因此如果民眾的房屋，剛好是位在精華路段的豪宅又是新房子，若再又是第六間以上的囤房者，才會加稅嚴重，全台北市約只有五百間左右受到影響，大多數民眾都是自用住宅，其實都還是1.2%，跟以往沒有兩樣。
花敬群教授也提醒政府，稅制調整後，囤房釋出的空房進入市場，也有副作用。他表示房東因持房成本增加，租金將上漲，會影響到租屋的弱勢族群。他呼籲政府應以新思維來看待租屋市場，建議若是出租給一般民眾自住的出租住宅，應用自用住宅的稅率來課房屋稅地價稅，才能避免租金轉嫁；或者將租金所得分離，用較低的稅率來單獨課稅，避免弱勢族群受害，同時讓租屋市場浮上檯面來管理，促進租屋產業發展。
花敬群點出，杜絕決炒房囤房有必要，但對於法人、公司行號或建商仍要做不同的處理。因此台北市政府針對建商蓋的房子，認定是存貨，而不視做炒房，給予一年時間緩衝，以2%稅率課稅，超過一年才依3.6%來課稅，其實是針對制度規劃不夠細緻的地方，做一些調整。原則上，這次調高房屋稅率對豪宅市場的殺傷力明顯較大，後續效應有待觀察。
只是花敬群也認為這次房屋稅調整，以台北市來看會出現房屋稅遠高於地價稅的結構，其實是不合理的，因為以課稅的原則應是地價稅頂多跟房屋稅一樣高，甚至地價稅應該比房屋稅還要重才合理，但是地價稅在這次的改革並沒有同步，目前同一塊土地卻有三種不同稅基評定：公告地價、公告現值及市價，建議政府應逐漸統一成一個價格即可。掌握住自用輕稅及漲價歸公的核心價值，應在地價稅而不是在土地增值稅，則台灣的房地稅制將越來越健全。
居住是一種人權，花敬群表示在德國、新加坡會用刑責處罰房地產炒作。只是在台灣，政府在稅制優惠往往向大財團、富人傾斜，包括遺贈稅調降，導致游資往不動產流動，也是這波房地產飆漲的原因。再加上課徵土地增值稅，在同一個年度買賣，賺的錢根本不用繳土地增值稅，這是很不公平。另外要注意的是，土地增值稅是用公告現值的增幅來課稅，不動產交易所得稅是用實際交易金額的獲利來課稅，但假設兩年後房價地價下跌，賣房子賠錢，不用繳交易所得稅，但是土地公告現值幾乎向上調升，卻要繳土增稅，形同財政部認為沒賺錢，內政部卻說有賺錢，將形成一個行為，政府兩個單位卻有不同解讀，因此台灣的稅制的確需要全面大翻修。
另外，花敬群也談到從去年就熱烈討論的房地合一實價課稅方案，行政院五月份已拍板定案，預定明年元旦實施，實施三年多的奢侈稅不動產交易課稅規定，同日退場。今後出售房地有400萬的免稅門檻，獲利超過400萬部分，如為自住者且連續居住滿6年，按10%優惠稅率課徵；其餘按持有期間將稅率訂為15%至45%，更多精彩內容歡迎準時收聽《刑男大律師》或上世界民報全球資訊網http://www.worldpeoplenews.com/audio大家一起來關心。